Newsletter 11/2014 – Locazioni Commerciali

La liberalizzazione delle grandi locazioni commercilali introdotta dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164 di conversione del Decreto-Legge 12 settembre 2014, n.133

La Legge 11 novembre 2014, n. 164, di conversione con modificazioni, del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (il “Decreto Sblocca Italia”) introduce, tra le varie previsioni, una disciplina volta ad attribuire maggiori poteri all’autonomia privata nell’ambito delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392 (la “Legge sulle Locazioni”), ovvero, ai sensi dell’articolo 27 di tale legge, le locazioni ad uso commerciale, industriale ed alberghiero.

Tale intervento opera una deroga alla previsione di nullità del contratto ai sensi dell’articolo 79 della Legge sulle Locazioni, che, al primo comma, stabilisce: “è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.

In particolare, l’articolo 18 del Decreto Sblocca Italia (convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164), dispone che dopo il secondo comma dell’articolo 79 della Legge sulle Locazioni sia aggiunto quanto segue:

“In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto. Le disposizioni di cui al comma 1 non si applicano ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. Ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni previgenti.”

È opportuno immediatamente sottolineare che tale integrazione non si limita a modificare aspetti specifici della Legge sulle Locazioni, ma consente alle parti di derogarvi integralmente ogniqualvolta sia pattuito un canone annuo superiore ad Euro 250.000. In virtù di tale norma sarà possibile prevedere termini e condizioni che, se stipulati prima dell’entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Sblocca Italia, sarebbero stati nulli ai sensi del primo comma dell’articolo 79.

Pertanto, qualora i requisiti imposti dalla norma siano rispettati (i.e.: misura minima del canone annuo, immobile ad uso diverso dall’abitativo e non di interesse storico, contratto scritto), si potranno ad esempio pattuire, nel rispetto comunque delle previsioni generali del Codice Civile in materia di locazione (artt. 1571-1614):

(i) una durata del contratto inferiore a quella minima legale (i.e. sei anni rinnovabili);

(ii) criteri di revisione e di aggiornamento del canone (non legati alla rivalutazione monetaria) anche al di fuori delle prescrizioni di cui all’articolo 32 della Legge sulle Locazioni;

(iii) ulteriori casi di diniego al rinnovo del contratto non previsti dalla Legge sulle Locazioni;

(iv) modifiche ai diritti del locatario in tema di prelazione e di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale;

(v) una disciplina della sublocazione e/o della cessione del contratto totalmente autonoma.

La nuova disciplina non ha comunque efficacia retroattiva, trovando applicazione solo con riferimento ai contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore della norma e cioè dal 12 novembre 2014 in poi.

L’obbiettivo del legislatore è quello di stimolare una maggiore valorizzazione del mercato delle locazioni commerciali, in particolare nel settore della grande distribuzione, e ad uso turistico, favorendo gli investimenti, anche di capitali esteri, nel nostro Paese.

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